Приобретение собственного жилья для россиян не является ординарным событием в жизни. Для того, чтобы приобрести квартиру, тратятся годы тяжёлого труда и экономии на многих удовольствиях. И очень обидно, когда мошенники, отирающиеся на рынке недвижимости, обманом завладевают деньгами покупателя квартиры и отодвигают реализацию мечты на неопределённое время.
Прежде всего, необходимо определить зоны риска, которые относятся как к продавцам, так и к предлагаемым на продажу квартирам. К повышенной зоне риска следует отнести следующих продавцов квартир:
1. Продавец не является собственником квартиры, а действует по выданной собственником доверенности.
2. Продавец является собственником квартиры, но ограничен в дееспособности возрастом, возможным психическим заболеванием, наркотической или алкогольной зависимостью.
3. Продавец не достиг совершеннолетия.
Если квартира продаётся не владельцем, следует учитывать, что возможна подделка как доверенностей, так и документов на квартиру. Бывает, что лицо, продающее квартиру под видом собственника, пользуется фальшивым паспортом. Если продавцом квартиры является лицо преклонного возраста, с алкогольной, наркотической зависимостью или психическими расстройствами, сделка с покупкой квартиры может быть аннулирована через суд.
Проверка продавца квартиры
Прежде всего необходимо проверить продавца квартиры посредством сбора сведений от соседей, личной беседы с собственником жилья и тщательного ознакомления с его удостоверением личности – паспортом. У соседей можно узнать, как долго человек живёт в данной квартире, о его семейном положении и детях, о других жильцах квартиры. В беседе с хозяином можно уточнить мотивы продажи жилья, наличие обременений и обстоятельств, затрудняющих сделку, составить впечатление о дееспособности человека. Наличие у продавца водительского удостоверения будет означать, что он не состоит на учёте в наркологическом и психиатрическом диспансерах и является дееспособным.
При изучении паспорта следует обращать внимание на соответствие фотографии личности и возрасту человека, отсутствие признаков переклейки фотографии, замены внутренних листов паспорта, отсутствие подчисток и помарок. Проверяется, не просрочен ли паспорт с точки зрения срока действия документа. По данным паспорта узнаётся, состоит ли владелец квартиры в браке, имеет ли детей, не достигших 14-летнего возраста, состоит ли на регистрационном учёте по месту жительства, состоит ли на учёте в военкомате. Все эти сведения имеют прямое отношение к предполагаемой сделке с недвижимостью. Чтобы самостоятельно убедится в подлинности паспортных данных продавца, следует обратиться в местный паспортный стол для сверки их идентичности с учётной карточкой. Также можно проверить действительность паспорта контрагента с помощью сайта ФМС РФ.
Следующим шагом является совместное посещение психоневрологического диспансера (ПНД) и наркологического диспансера (НД) для получения справки, что владелец квартиры не состоит на учёте в этих медицинских учреждениях и является дееспособным. Это следует делать непосредственно перед заключением сделки. Присутствие покупателя необходимо для исключения подделок соответствующих справок. Если же контрагент состоит на учёте в организациях, на заключение сделки необходимо пригласить врача - специалиста по данной квалификации. Врач после освидетельствования выдаст справку о том, что на момент подписания документов продавец квартиры находился во вменяемом состоянии и полностью осознавал свои поступки.
Проверка доверенности
Если квартира продаётся доверенным лицом, то всё равно необходимо познакомиться с её владельцем и изучить паспортные данные, как доверителя, так и его представителя. Дело в том, что, если хозяин к моменту сделки признаётся недееспособным или умирает, сделка считается недействительной. Покупателю следует внимательно изучить доверенность на предмет исполнительного действия, ознакомиться с полномочиями доверенного лица, сроками действия документа. Обязательно нужно проверить подлинность доверенности и узнать, не отозвана ли она доверителем. При Нотариальной палате России функционирует бесплатный сервис для проверки нотариальных доверенностей. С помощью сервера можно узнать информацию на предмет отмены или отзыва доверенности. База доверенностей и их отзывов в виде единого реестра доступна для всех ведомств страны, включая регистратора сделки, службы приставов и Росреестр. После проверки продавца можно переходить к документам на понравившуюся квартиру.
Есть видео уроки по проверке квартир перед покупкой:
