Как взять жилье в аренду с последующим выкупом? ~ Блог о недвижимости

четверг, 22 июня 2017 г.

Как взять жилье в аренду с последующим выкупом?


Значительное удобство представляет собой процесс снятия квартиры, при котором помещение частично выкупается и впоследствии переходит в руки другого владельца. Но оправдывают ли факты яркие ожидания? Во время разговора с главой «Федерального бюро выкупа жилья» Николаем Овчинниковым удалось выявить все положительные и отрицательные стороны такой сделки.

Что подразумевается под арендой с последующим выкупом?



Такой вид аренды даёт возможность приобрести и продать недвижимую собственность с длительной рассрочкой без процентов. Гражданский Кодекс РФ регулирует и контролирует весь процесс аренды помещения.


Причиной такого названия сделки является удивительное сходство с обычной арендой жилого помещения - они мало в чём не похожи. Участниками данного процесса выступают три стороны: собственник недвижимости, покупатель-арендатор и профессиональный брокер, в качестве которого может выступать юрист, агентство или агент по недвижимости.


В чём заключается процесс самой выкупной аренды?



Собственник недвижимости и покупатель-арендатор заключают договор на оговорённый и чётко установленный срок. В данном случае договор отличается от стандартного договора найма тем, что недвижимая собственность переходит в руки арендатора по мере выплаты всей стоимости. Часть ежемесячной рентной платы, выплачиваемой арендатором, уходит в счёт покупки недвижимости, в связи с чем можно сказать, что арендатор как арендует, так и приобретает жильё.





В сделке нет никаких жёстких ограничений, так что арендатор и покупатель могут прийти к обоюдно выгодному решению. Пожелания продавца и возможности арендатора-покупателя – единственный основополагающий фактор. В связи с чем сама процедура купли-продажи помещения состоит из пяти простых, но довольно значимых и ответственных шагов:


1. Для начала необходимо обсудить все условия сделки. Продавец обязан установить чёткий срок действия договора, установить суммарную стоимость недвижимости (Притом, что она постоянно превышает рыночную) и подумать о возможной необходимости первоначального взноса. Покупатель, в свою очередь, должен посчитать, какую сумму он готов выплатить в качестве первоначального взноса и какую ренту он способен оплачивать ежемесячно или каждый квартал. Именно на данном этапе продавец находится в поисках своего потенциального покупателя, а сам покупатель – в поисках недвижимости.


2. Второй этап начинается с того, что покупатель находит недвижимое имущество, которое он хотел бы приобрести. Тогда обе стороны собирают все необходимые для сделки документы. Покупателю понадобится лишь паспорт, а организатору процесса – стандартный набор документов, требуемый для совершения любой сделки по продаже недвижимого имущества.


3. Во время третьего этапа между обеими сторонами официально заключается договор.


4. В четвёртом этапе договор вступает в силу и исполняется.


Главными этапами самого процесса являются первый и четвёртый. Поскольку сделка носит договорной характер, то весьма часто ни продавец, ни покупатель не могут понять своих истинных желаний. Продуманность и правильность составления договора являются ключами успешной сделки. Также необходимо найти профессионального юриста, поскольку важно учесть множество нюансов.


Какова переплата при данном типе аренды?



В плане финансов механизм действует по типу рассрочки. Система переплаты в сделках называется прогрессивной. Полная стоимость жилья делится на количество месяцев, в течение которых действует договор, и таким образом можно получить сумму ежемесячной ренты.




Можно рассмотреть данную схему на примере покупки квартиры, рыночная стоимость которой составляет три миллиона рублей:


- Если предположить, что сделка заключается на один-два года, то переплата будет полностью исключена, в итоге по договору надо будет выплатить три миллиона рублей, и таким образом ежемесячная рента составит от ста двадцати пяти до двухсот пятидесяти рублей.

Если же срок сделки составляет от двух до пяти лет, то тогда придётся переплачивать десять процентов от итоговой стоимости, в данном случае – триста тысяч рублей. Таким образом стоимость данной квартиры увеличится до трёх миллионов трёхсот тысяч рублей, и ежемесячная рента составит от пятидесяти пяти до ста двадцати пяти тысяч рублей.

При сделке на срок от пяти до семи лет процент переплаты увеличивается до пятнадцати процентов, таким образом стоимость квартиры составит три миллиона сорок пять тысяч рублей, а размер ежемесячной ренты сократится – от сорока одной до пятидесяти пяти тысяч рублей.


При сроке на семь-десять лет переплата становится выше ещё на пять процентов – то есть, в данном случае она составит шестьсот тысяч, и таким образом квартира будет стоить три миллиона шестьсот тысяч рублей, а стоимость аренды понизится до тридцати-сорока одной тысячи рублей.


Десять лет считается максимальным сроком договора, поскольку никто из предпринимателей не желает продавать одно помещение пятнадцать-двадцать лет.


У кого есть право на аренду недвижимости с выкупом?



У кого угодно, кто желает и готов выплачивать всю оговорённую сумму на протяжении всего срока действия договора.


В чём заключается опасность при заключении договора между продавцом и покупателем?


При составлении и заключении договора по закону и без каких-либо нарушений вероятность срыва сделки сводится к минимуму, поэтому шансы того, что одна сторона обманет другую, равны нулю.


Собственник недвижимого имущества находится под защитой в связи с тем, что пока вся зафиксированная в договоре стоимость недвижимости не будет выплачена, арендатор не имеет никаких прав к полному владению недвижимостью.


Покупатель также находится под защитой, благодаря тому, что договор заключается под надзором «Росреестра» и защищается государством. По окончании регистрации продавец не
имеет права отказаться от его исполнения. Итоговая стоимость имущества и условия его эксплуатации также остаются неизменными до завершения срока действия договора.


При отсутствии злоупотреблений сделка вправе считаться законной. При юридическом существовании жилья, его легальном использовании собственником, при продаже помещения одному лицу или группе нескольких соарендаторов, знающим об этом, сделку принято считать законной.


Если же продажа производится лицом, не являющимся собственником данной недвижимости, по фальсифицированным документам или сразу нескольким лицам, то такая сделка трактуется как мошеннический акт и является уголовно наказуемой согласно Уголовному Кодексу Российской Федерации.


Отчего аренда с выкупом не пользуется такой популярностью в РФ?



Причиной отсутствия особой популярности у данного типа аренды является неширокая известность среди профессионалов сферы недвижимости. Однако не стоит предполагать, что аренда с выкупом является сродни диковинке, поскольку подобные сделки, хоть и малочисленные, успешно заключаются уже на протяжении двадцати лет.

Спросом и популярностью аренда с выкупом пользуется в странах Западной Европы, а в Казахстане этот процесс используется в качестве госпрограммы для предоставления доступного жилья населению.


В России же аренду с выкупом могут предоставить максимум 1-2% риэлторов. Несмотря на то, что модели обладают значительными перспективами для них же самих, без профессионалов едва ли можно будет правильно заключить сделку.


По каким причинам аренда с выкупом заслуживает внимания риэлторов?

Первая причина - это то, что такая аренда прекрасно подойдёт для продажи неликвидного жилого помещения.


Вторая причина заключается в праве получения двух видов заработка: комиссию за осуществление сделки и премию, получаемую каждый месяц за её сопровождение. Поскольку
выкупная аренда нацелена на долгосрочное сотрудничество владельца жилого помещения и покупателя-арендатора, необходимо следить за процессом сделки. Риэлтор вправе воспользоваться функциями, похожие на действия управляющей компании. Комиссия за продажу весьма превышает сумму, однако данная сумма остаётся неизменной и постоянной. Таким образом, в течении от пяти до десятка лет можно получать стабильный заработок за одну сделку по продаже недвижимости.


В чём заключаются недостатки аренды с выкупом как сделки?



Поскольку такой вид сделки является не типичной для рынка, она не имеет чётко установленных стандартов: отсутствуют типовые договоры и правоприменительные методы разрешения вопросов о спорах. Распространяясь, все эти черты сделки становятся очевидными, а уровень детализации повышается. Такое вовсе не в диковинку ни одному занимающему свою позицию на рынке новому инструменту. Начинавшееся с общих положений Гражданского Кодекса долевое строительство также сталкивалось с этим. А на сегодняшний день все его особенности чётко и строго установлены.


Видео по теме аренды квартиры с выкупом:



интересные статьи