Мой личный опыт инвестирования в недвижимость ~ Блог о недвижимости

четверг, 16 ноября 2017 г.

Мой личный опыт инвестирования в недвижимость


Примерно с 2014 года я заметила рост инвестиций частного характера в недвижимое имущество, соответственно, раз мне интересна данная тема, я задалась вопросом: как инвестировать в недвижимость?
На тот момент вся экономическая и политическая ситуация на территории страны заставляла граждан хранить сбережения и по возможности переводить с банковского депозита в квартиры и дома. Многие мои знакомые даже приобрели торговые помещения под развитие собственного бизнеса.

По пришествию времени мне стало ясно, что в те годы сработал русский принцип, если ситуация непонятно, то деньги срочно нужно вложить в объекты недвижимости. Именно тогда специалисты говорили и о том, что большое количество граждан вложили деньги в квартиры, и это было менее рискованно, чем покупать на них ценные бумаги, металлы драгоценного происхождения и пользоваться предложенными депозитами. Один из аналитических центров опубликовал следующие данные: весной 2010 года все инвестиционные покупки составляли 30 процентов от общего числа покупок. Стоит отметить, что обычно эта цифра не превышает 10 процентов.

Исходя из своей практики поняла, что для успешного инвестирования необходимо научиться правилам рыночной игры. А чтобы точно оказаться на вершине успеха необходимо иметь пару-тройку тузов в кармане. Чем больше вы можете предложить к инвестированию, тем разнообразнее будут предлагаемые вам варианты.



Клубы частных инвесторов






Необходимо понимать, что демографические и социальные уровни совершенно не играют никакой роли на рынке инвестирования. Здесь, скорее смотрят на финансовые возможности. Например, те инвесторы, которые имеют возможность инвестировать от двух до пятидесяти миллионов рублей признаются людьми с достатком. Прежде всего, это говорит о том, что эти люди свободно вкладывают деньги, которые не требуются им ежедневно. Они не занимают эту сумму у знакомых и не берут в долг у банковских организаций. Свои инвестиции я вложила с целью перепродажи недвижимого имущества, собственно говоря, именно так делает и большинство частных инвесторов. По пришествию времени, я поняла, что так можно заработать хорошие и регулярные деньги. Если рассматривать рынок недвижимости, то таких инвесторов насчитывается до 80 процентов.

Самым доступным и понятным для инвесторов рынком является массовое жилье, по крайне мере, у меня именно так. Во-первых, существует большое количество предложенных вариантов. Они ежедневно пополняются новыми и выгодными. Во-вторых, массовый рынок недвижимости определяется сравнительно низкой стоимостью за один квадратный метр.

Если рассматривать рынок коммерческой недвижимости, то самым выгодным принято считать стрит-ретейл. Инвесторы охотно вкладывают свои средства в офисные блоки, которые можно сдавать на выгодных условиях. Высокий рост стоимости на коммерческую недвижимость характеризуются происходящей инфляцией. На территории Москвы и Московской области наблюдается рост таких вложений до 15 процентов, остальные инвестирования приходятся на стрит-ретейлов.



Инвестиционные лидеры


Если вспоминать кризис 2008 года, то можно припомнить довольно большое количество историй с обманутыми дольщиками. В результате этого на протяжении длительного времени граждане настороженно относились к приобретению объектов недвижимости. Если говорить о современном рыночном состоянии, то практически все частные инвесторы приобретают квадратные метры в новостройках. Думаю, что это связано с нововведениями в законодательстве Российской Федерации. Если быть точнее, то это Федеральный закон 214, статьи которого направлены на полную и комплексную защиту прав каждого дольщика.




Наивысшей интерес наблюдается в новостройках комфорт и эконом-класса, которые «выросли» и «растут» на территории города Москва. Предполагаю, что именно на этом рынке происходит самый быстрый и моментальный круговорот денежных инвестиций. Специалисты во всеуслышание говорят о том, что за один календарный год строительных работ стоимость квадратных метров возрастает примерно на тридцать процентов от первоначальной стоимости.

Выгоднее всего приобретать новые квадратные метры как раз на этапе строительства. Именно на начальном этапе можно увидеть самые низкие рыночные цены. А те риски, которые могут образоваться на начальном этапе строительных и отделочных работ, окупятся своим максимальным доходом. Я лично слышала про такие случае, что окупаемость достигала пятидесяти процентов.

Именно по этой причине больше половины всех инвесторов на первичном рынке могут реализовать все объекты недвижимости до того момента, когда получат права собственности на приобретенные квадратные метры. На этой стадии цена квартиры уже самая высокая, а квартира все еще имеет спрос. Многие инвесторы также говорят о том, что им интересны апартаменты на территории Москвы. Как правило, цена квадратного метра апартаментов ниже на 20 процентов, а в процессе строительства она заметно увеличивается.

Теперь я точно понимаю, что сдавать приобретенные квартиры в аренду не выгодно. Средний доход от сдаваемых квартир за год достигает 5-7 процентов от приобретаемой стоимости, что приводит к двадцати годам окупаемости. Апартаменты в Москве можно окупить в 10 процентов, а это примерно 10 лет. Стоит также понимать, что в этих цифрах не учитываются простои и повышенные коммунальные услуги. Один из моих знакомых зарегистрировал статус индивидуального предпринимательства, после чего перешел на систему упрощенного налогообложения, что позволило повысить ему доходность приобретенного жилья. Об этом подумываю и я, там весьма привлекательные шесть процентов на доход. Для физического лица налог составляет 13 процентов.



Другие сведения


Примерно с 2013 года на российском рынке недвижимости образовалась совершенно новая торговая ниша. Это частные инвесторы, которые владеют суммами от одного миллиона до десяти миллионов рублей. Такие инвесторы приобретают офисные блоки в Москве. Анализируя рынок недвижимости можно говорить, что именно 2013 год стал переломным, до этого времени частные инвесторы вкладывали деньги в разнообразные торговые точки.

Самые привлекательные перспективы в коммерческой недвижимости начинаются с суммы в 800 тысяч долларов. А вот стрит-ретейл на первых этажах домов могут принести порядка 10 процентов годовых, но такие объекты признаны ликвидными. Они чаще всего расположены на центральных улицах города, где устроена торговля. Изучая рынок недвижимости, я опять же пришла к выводу о том, что офисный сегмент наиболее слабый. Его годовой прирост равен всего восьми процентам. Наиболее популярны помещения, оборудованные в популярных бизнес-центрах. Около 400 тысяч можно выручить за помещение всего в сто квадратных метров. К сравнению торговое помещение в половину от этой площади получит такую же сумму.


Инвестиционные инструменты





Экономика Российской Федерации прошла огромный путь, выйдя из финансового кризиса, который пришелся на 2008-2009 годы. Аналитики смогли вывести самые популярные и правильные инструменты для инвестиций. Стоит отметить, что такие инструменты доступны для всех жителей страны. Инвестирование в новостройки также можно выполнять при помощи нижеприведенных инструментов и способов.

Во-первых, это недвижимость, приобретенная в рублях совместно со стоимостью аренды. Доход в 2010 году возрос до дохода в 2013 году практически на 70 процентов. Во-вторых, это средне завышенные ставки по имеющимся рублевым ставкам. Рост достиг 33 процентов за четыре года. В-третьих, это доход рубля на основании долларового вклада, возрос на 30 процентов за те же четыре года. В-четвертых, золото. Рост составил всего 17 процентов. Примечательно, что инфляция с 2010 по 2013 годы приравнялась к 31 проценту.



Приобретение долгостроя


Рынок недвижимости невероятно разнообразен и широк. Тем не менее, приобретение долгостроя считается самым опасным и чрезвычайно невыгодным инвестиционным приобретением. Довольно часто долгострои не доходят до своего завершения и становятся известными недостроями. Кроме того, для любого инвестора есть риск не оправдать все свои вложения, а также риск и невозможность найти «своего» покупателя.






Я как покупатель могут говорить, что для минимизации возможных рисков необходимо максимально тщательно и детально изучать предложенные строительными компаниями документы и сопутствующие справки. Каждую строительную компанию необходимо проверить и на финансовое благосостояние. Некоторые специалисты также советуют обратить внимание и на поведение самого застройщика. Если строительные компании с первых же дней строительства организовывают распродажи и различные акции, это должно вас насторожить.

По своему опыту могу сказать, что выбирая проект для инвестирования необходимо руководствоваться не только привлекательными ценами, но и определять качество используемого материала. Можно также обратить внимание на конкуренцию, которая точно существует рядом. Приобретая новостройку можно выяснить какие районы города считаются самыми популярными и перспективными для дальнейшей продажи. Если рассматривать новое жилье за МКАД и в Подмосковье необходимо уточнить транспортную стабильность конкретного района. Самыми популярными являются квартиры-студии и однокомнатные квартиры в новостройках.

Специалисты по маркетингу нередко говорят о том, что доход могут принести квартиры в малоэтажных комплексах, расположенные за пределами МКАД. Как правило, доход достигает от десяти до двенадцати процентов.



Прекращение инвестиций в недвижимость


Исследуя рыночную недвижимость и активность инвестиций в новостройки, а также в объекты вторичного жилья, могу говорить о том, что продажи значительно снизились. Кроме того, заметно снизилось и инвестирование в коммерческую недвижимость. А продавцы, которые зарабатывают именно на перепродаже недвижимости по прежнему
остаются в строю. Свои свободные денежные средства можно легко вкладывать в объекты недвижимости, например, испугавшись экономического кризиса. Что же говорят специалисты? На самом деле специалисты аналитических и экономических компаний говорят о том, что современные инвестиционные сделки нужно направить на возможность сохранить свои сбережения. Прежде всего, это касается низкой возможности преувеличить вложенные денежные средства. В результате экономического кризиса намного увеличить их не получится, а значит необходимо их сохранить в том количестве, что они были вложены. Для такого результата необходимо выбрать «правильный» объект недвижимости. Это тот объект, который с годами будет возрастать в своей цене и будет успешно продан по первой же необходимости. Естественно, могут случиться разные непредвиденные обстоятельства, но они будут связаны с временным падением рыночного спроса.




Довольно сложно, даже опытному инвестору, прогнозировать реакцию рынка: просядет спрос или же возрастет. Тем не менее, все инвесторы уверены в том, что цены не начнут падать на рынке недвижимости. Эксперты прогнозируют образование инвестиционного окна, которое будет защищено перед кризисом. Инвестирование частного капитала может прекратиться точно также как это было в 2008 году. Но я уверена, что любой кризис открывает и новые возможности для активных инвесторов. Быстрое восстановление экономики страны, которое пришлось опять на 2008-2009 годы, многие частные инвесторы смогли преуспеть в финансовом плане. Инвесторы смогли купить активы и недвижимость на моментально меняющемся рынке недвижимости.

интересные статьи